Điều kiện tiên quyết để giải quyết các vấn đề quản lý nhà cao tầng - giảm tải cho giao thông nội đô chính là kiên định thực hiện định hướng của QHC được duyệt. Quy hoạch các cấp được duyệt cần được xem là cao nhất. Khi QHC đã được phê duyệt, các đơn vị địa phương thực hiện có trách nhiệm tuân thủ triệt để.

Với trường hợp TP Hà Nội, dù cách làm như thế nào cũng phải luôn tuân thủ mục tiêu của QHC đã được duyệt. Bởi QHC là cơ sở pháp lý cao nhất trên cơ sở đã tính toán đầy đủ về cân bằng đô thị. Cần xem xét trên bình diện tổng thể lớn toàn đô thị, hạn chế các thỏa thuận cục bộ cho từng khu dân cư, đơn vị ở như hiện nay. Thực hiện rà soát, đánh giá lại các khu vực chức năng trong khu vực nội đô lịch sử để có phương án và kế hoạch di dời chi tiết với từng trường hợp cụ thể, đặc biệt là với 4 đối tượng chính gồm: các cơ sở sản xuất, các cơ sở đào tạo dạy nghề cấp quốc gia, bệnh viện tuyến Trung ương. Có các giải pháp di dời các cơ quan ra ngoại vi gần với các khu đô thị mới cho phép hạn chế giao thông “con lắc” của người dân do khoảng cách xa về chỗ ở và nơi làm việc, giảm lượng người di chuyển trong trung tâm nội đô, từng bước giảm đáng kể áp lực chất tải hệ thống hạ tầng giao thông.

Trong các QHC đều có nội dung rà soát lại sức chịu tải cả hệ thống hạ tầng đô thị. Các lần rà soát gần đây đều cho thấy sự thiếu cân bằng về hạ tầng giao thông nên đã có cảnh báo và đã xác định rõ phạm vi không chất tải vào nội đô. Tại Hà Nội, qua các lần điều chỉnh QHC như quyết định phê duyệt quy hoạch 108 điều chỉnh QHC Hà Nội năm 1998 hay gần đây nhất là quyết định 1259 của Thủ tướng Chính phủ về QHC Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 đều có các cảnh báo về hiện tượng chất tải nhà cao tầng nội đô gây áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Các quy hoạch qua các năm cũng luôn xác định 4 quận nội thành cũ (nay là khu vực nội đô lịch sử) là khu vực hạn chế phát triển. Chính vì vậy, trong khu vực này, kiên định không khuyến khích phát triển công trình nhà ở cao tầng và xen cấy đầu tư xây dựng công trình nhà ở cao tầng mới, đảm bảo duy trì đồng bộ để giữ nguyên chất lượng tiện nghi sống cho người dân, không để tình trạng xuống cấp nguy hiểm xảy ra.

Chỉ cho phép cải tạo các khu chung cư cũ đang xuống cấp trầm trọng, nhưng phải đồng bộ và không phá vỡ QHC được duyệt. Tuy nhiên, ngân sách hạn hẹp, cần có sự tham gia của các nhà đầu tư tư nhân vào công tác cải tạo chung cư cũ nội đô nên cần xây dựng các cơ chế đảm bảo lợi ích của chủ đầu tư dự án. Không tăng chiều cao công trình chính là biện pháp giảm tập trung dân cư vào nội đô, giảm tải cho hệ thống hạ tầng nội đô bằng những cơ chế ưu đãi về vay vốn, thuế sử dụng đất, ưu đãi quỹ đất bên ngoài nội đô…

Để giảm quá tải hạ tầng, bên cạnh khống chế quản lý mạnh công trình cao tầng nội đô, cần thực hiện đồng bộ giải pháp gián tiếp để giãn dân, giảm tải nội đô ra các khu đô thị mới ngoại vi như định hướng QHC đã được duyệt. Theo quy hoạch mới nhất, Hà Nội cho phép xây dựng hàng loạt các khu nhà ở cao tầng và thấp tầng từ vành đai 3 đến vành đai 4 kéo dài, toàn bộ phía bắc Sông Hồng từ Mê Linh, Đông Anh đến tận Long Biên. Đây là các khu vực phát triển nhà ở dân cư không hạn chế, có thể xây quy mô lớn đồng thời là đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật để tạo ra một chất lượng cuộc sống thực sự tốt hơn rất nhiều so với khu vực nội đô lịch sử. Đẩy mạnh không chỉ loại hình nhà ở thương mại mà phải phát triển loại hình nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ để tạo điều kiện cho người bên trong nội đô mua nhà giãn dân ra bên ngoài. Theo kinh nghiệm quốc tế, khi giãn được mật độ dân số đến ngưỡng bền vững, chính quyền sẽ tái cấu trúc cải tạo trở lại khu vực nội đô lịch sử.

Đẩy mạnh các công cụ hữu hiệu để quản lý công trình cao tầng, giảm áp lực hạ tầng: Công tác lập quy hoạch hiện nay cơ bản đã phủ kín, đáp ứng các nhu cầu về phát triển đô thị nhưng công tác triển khai thực thi quy hoạch hướng đến quản lý nhà cao tầng nội đô giảm tải cho hệ thống hạ tầng đô thị đang còn nhiều tồn tại. Để giải quyết, trước hết cần giám sát chặt chẽ quy trình cấp phép điều chỉnh cục bộ hiện nay, đảm bảo các tiêu chí tuyệt đối trung thành với mục tiêu của QHC được duyệt.

Cần có chế tài giám sát chấp hành nghiêm các quy định của của Nhà nước về tiêu chuẩn - quy phạm. Cần chỉ rõ bản chất các quy hoạch trong hệ thống quy hoạch đô thị gồm: QHC mang tính định hướng về mặt nguyên tắc phát triển cho một giai đoạn dài hạn từ 15-20 năm, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết là cơ sở cấp phép thực hiện dự án và thiết kế đô thị là cơ sở để cấp phép xây dựng. Tránh để cơ quan quản lý, chủ đầu tư dự án có thể “vận dụng” một cách tùy tiện, điều chỉnh cục bộ khiến quy hoạch cấp dưới phá vỡ quy hoạch cấp trên.

Cần hoàn thiện các công cụ giám sát cấp phép và thực thi quy hoạch nhà cao tầng nội đô theo trình tự luật định và công bố công khai để các cơ quan quản lý, cộng đồng và từng người dân tham gia giám sát. Sử dụng các cơ sở dữ liệu công nghệ thông tin công bố rộng rãi cho người dân, các thông tin cấm, không cấm, khuyến khích công khai và rõ ràng.

Các đô thị Việt Nam phải kiểm soát bằng được hệ số sử dụng đất. Mật độ và tầng cao có thể cho phép mềm dẻo hơn, tạo cơ hội thích ứng của dự án với điều kiện thực tiễn cũng như cho phép các kiến trúc sư có nhiều phương án kiến trúc đa dạng, không bị bó cứng.

Nhà nước, các Bộ, ngành và chính quyền đô thị đưa ra nhiệm vụ chi tiết kiểm soát quá trình thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong khu vực nội đô lịch sử. Bộ Xây dựng với vai trò và nhiệm vụ chính của mình cần phân định rõ trách nhiệm các bên; tạo cơ chế, trách nhiệm của các chủ đầu tư thực hiện di dời và cải tạo.

Trong QHC, quỹ đất sau khi di dời ưu tiên giải quyết các nhu cầu mất cân đối về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong khu vực nội đô lịch sử. Ưu tiên các công trình lợi ích công cộng như cây xanh, bãi đỗ xe, công viên… vốn đang thiếu trầm trọng (đặc biệt là diện tích giao thông tĩnh như bãi đỗ xe). Cần thực hiện kiên định mục tiêu của quy hoạch chung trong quá trình cụ thể hóa, tránh các sai lệch trong quá trình thực thi gây nên các bất cập ngắn hạn và lâu dài.

Theo Kinhtedothi