Thí điểm mô hình doanh nghiệp tự đầu tư, quản lý, vận hành

- Ông có thể cho biết những nét chính về việc hình thành Dự án Làng sinh viên Hacinco?

- Làng sinh viên Hacinco là dự án nhà ở cho sinh viên thuê, được UBND thành phố phê duyệt và giao Công ty Đầu tư xây dựng số 2 Hà Nội là chủ đầu tư xây dựng và quản lý khai thác sau đầu tư. Dự án ra đời trong bối cảnh ngành giáo dục có sự phát triển nhanh chóng, ngoài những trường đã được thành lập từ trước thì có nhiều trường đại học, cao đẳng mới thành lập và nhu cầu về nhà ở của sinh viên trên địa bàn Hà Nội ngày càng tăng, trong khi ký túc xá của các trường đại học, cao đẳng chỉ đáp ứng được khoảng 20% chỗ ở cho sinh viên, số sinh viên còn lại phải ở trọ bên ngoài với giá thuê rất cao, điều kiện ăn ở, sinh hoạt không bảo đảm. Với quỹ đất của Công ty đang là hệ thống nhà kho vật liệu, bãi chế biến cấu kiện xây dựng phục vụ thi công các dự án; để thể hiện trách nhiệm với xã hội của doanh nghiệp, sau khi nghiên cứu tại các nước phát triển, Công ty quyết tâm thực hiện dự án theo mô hình Làng sinh viên.

- Dự án Làng sinh viên Hacinco nằm trong chương trình phát triển nhà ở xã hội của thành phố?

- Vâng! Đây là mô hình nhà ở xã hội dành cho đối tượng là học sinh, sinh viên đầu tiên và duy nhất trong cả nước; là dự án nằm trong chương trình xã hội hóa giáo dục của Thành ủy và UBND thành phố; thực hiện thí điểm mô hình doanh nghiệp tự đầu tư, quản lý, vận hành.

- Vậy dự án có được thực hiện bằng nguồn vốn ngân sách?

- Dự án được đầu tư trên quỹ đất của doanh nghiệp và bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, cụ thể là sử dụng vốn doanh nghiệp để phục vụ nhu cầu nhà ở cho học sinh, sinh viên - đối tượng không có thu nhập.

- Ông có thể cho biết những nét lớn về quy mô dự án?

- Làng sinh viên Hacinco được khởi công xây dựng năm 2000 và ngày 10-10-2001 chính thức đi vào hoạt động, cơ sở vật chất gồm nhà điều hành và ba tòa nhà 7 tầng. Năm 2002, chúng tôi đã hoàn thành và đưa vào hoạt động tòa nhà Khách sạn Thể thao, tới năm 2009 các tòa nhà 17-21 tầng tiếp tục được đưa vào hoạt động. Với số lượng 555 phòng ở có chất lượng cao, cho tới nay Làng sinh viên đã hoạt động được 14 năm, đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho 23.900 lượt sinh viên lưu trú của 59 trường đại học, cao đẳng và trung học chuyên nghiệp trên địa bàn Hà Nội. Bên cạnh đó, Làng sinh viên Hacinco còn tiếp đón gần 5.000 lượt sinh viên quốc tế lưu trú trong thời gian học tập tại Việt Nam.

- Trước đây, Làng sinh viên Hacinco còn tham gia phục vụ SEA Games lần thứ 22 được tổ chức tại Việt Nam năm 2003, thưa ông?

- Vâng! Năm 2003, Làng sinh viên Hacinco được chọn làm nơi ăn nghỉ của 1.200 vận động viên và 250 trọng tài quốc tế tham dự SEA Games 22; 346 vận động viên tham dự Đại hội Thể thao người khuyết tật Đông Nam Á - ASEAN Para Games 2. Trong thời gian này doanh nghiệp đã phải bỏ vốn đầu tư nâng cấp, sơn sửa toàn bộ các tòa nhà, cảnh quan trong và ngoài dự án, cổng an ninh điện tử các lối ra vào xung quanh dự án, lắp đặt hệ thống nước nóng, mua sắm mới toàn bộ nội thất trong các căn hộ, đầu tư ti vi, hệ thống internet, truyền hình cáp, ca bin điện thoại, hệ thống bếp ăn công nghiệp tại tầng hầm có khả năng phục vụ cùng thời điểm trên 1.500 suất ăn… Tổng kinh phí chúng tôi đã chi vào thời điểm đó lên tới hàng chục tỷ đồng.

- Kinh phí đầu tư nâng cấp đó có được trích từ nguồn ngân sách không?

- Toàn bộ là do doanh nghiệp bỏ ra, chúng tôi không hề được bù đắp hoàn trả kinh phí. Tuy nhiên Hacinco rất tự hào vì đã cố gắng, nỗ lực đóng góp sức mình vào thành công chung của thành phố trong tổ chức SEA Games 22 và ASEAN Para Games 2, góp phần quảng bá, nâng cao hình ảnh Thủ đô và đất nước trong mắt bạn bè quốc tế.

- Tổng mức đầu tư Dự án Làng sinh viên Hacinco là bao nhiêu, thưa ông?

- Ban đầu, mức đầu tư của dự án là gần 90 tỷ đồng (theo Quyết định 4289/QĐ-UB năm 2000), sau điều chỉnh là 210 tỷ đồng (theo Quyết định 7324/QĐ-UB năm 2004).

Đối mặt với những khó khăn

- Với doanh nghiệp, khi đầu tư dự án, điều quan trọng nhất là khả năng thu hồi vốn và lợi nhuận mang lại. Với Dự án Làng sinh viên Hacinco, những vấn đề đó được tính toán như thế nào, có gặp phải khó khăn gì không, thưa ông?

- Như đã nêu ở trên, chúng tôi được thành phố giao triển khai dự án này là để thực hiện nhiệm vụ chính trị và thể hiện trách nhiệm đối với xã hội của doanh nghiệp. Cũng vì lẽ đó, những vấn đề như thu hồi vốn, rồi cân đối lợi nhuận cũng gặp phải những khó khăn nhất định.

- Ông có thể cho biết rõ hơn?

- Với mức chỉ từ 300.000đ đến 500.000đ/tháng, có thể nói ngoài Làng sinh viên Hacinco, học sinh, sinh viên không thể thuê được nhà ở tại Hà Nội với điều kiện lý tưởng (như khách sạn) với giá hợp lý như vậy. Đó là sự ưu đãi về mô hình nhà ở xã hội dành cho đối tượng này theo chủ trương của thành phố. Tuy nhiên, với doanh nghiệp, theo tính toán của chúng tôi thì thời gian thu hồi vốn phải từ 15 tới 20 năm trong khi các khoản tín dụng dài hạn của ngân hàng cũng chỉ là 5 năm. Chưa kể, trong quá trình hoạt động doanh nghiệp phải tự cân đối thu chi; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp ngân sách như tiền thuê đất, thuế thu nhập doanh nghiệp…; thực hiện duy tu bảo dưỡng, đặc biệt là thang máy tốn kém rất nhiều chi phí do ý thức của đối tượng sử dụng chưa cao; bảo đảm thường xuyên đầu tư nâng cấp đáp ứng nhu cầu đòi hỏi ngày càng cao về nhà ở của học sinh, sinh viên. Ngoài một số cơ chế ưu đãi ban đầu như được xem xét vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở thành phố, được hỗ trợ chi phí chuẩn bị đầu tư với giá trị rất nhỏ đã được doanh nghiệp hoàn trả thì toàn bộ chi phí dự án vẫn phải tự huy động vốn đầu tư để xây dựng và tự cân đối thu chi trong quá trình hoạt động, vận hành.

- Như ông vừa nêu, mức giá thuê nhà ở của học sinh, sinh viên tại Làng sinh viên Hacinco là hợp lý với những điều kiện lý tưởng về sinh hoạt; song như phản ánh của một số tờ báo, Làng sinh viên Hacinco chủ yếu cho các hộ gia đình thuê. Sự thật ở đây là thế nào? Phải chăng cho các hộ gia đình thuê thì được nhiều tiền hơn và rút ngắn thời gian thu hồi vốn của doanh nghiệp? Tuy nhiên, như vậy liệu có còn giữ được mục đích ban đầu của dự án?

- Theo tính toán của chúng tôi, giá thành thuê nhà ở của học sinh, sinh viên tại dự án ít nhất phải trên 500.000đ/người/tháng trong khi Công ty chỉ cho thuê với mức giá từ 300.000đ đến 500.000đ/tháng, vậy mà vẫn không thu hút được đủ lượng sinh viên để lấp đầy công suất dự án. Có những thời điểm số phòng trống tại Làng sinh viên Hacinco lên đến trên 50%.

Để bảo đảm không lãng phí nguồn lực, tránh lãng phí cho xã hội, bảo đảm thu nhập cho người lao động của doanh nghiệp, hằng năm chúng tôi đã tiến hành tiếp thị tới các nhà trường, thực hiện chương trình "Tiếp sức mùa thi" tại các bến xe, bến tàu để cố gắng tiếp đón thí sinh và người nhà, vừa mang tính giới thiệu, quảng bá thực tế hình ảnh Làng sinh viên Hacinco, vừa hỗ trợ nơi ăn chốn ở cho sĩ tử và người nhà làm tiền đề cho Chương trình Tân sinh viên năm học mới. Bên cạnh đó, để tăng công suất của dự án, Công ty còn phải thực hiện giải pháp không hề mong muốn là vận động cán bộ, công nhân viên chưa có nhà đang phải thuê trọ bên ngoài vào ở tại Làng sinh viên Hacinco để tăng thêm nguồn thu nhưng cũng chỉ giải quyết được 20-30 phòng. Vào thời điểm hiện nay, tại Làng sinh viên Hacinco đang có 4.170 học sinh, sinh viên đang học tập và cư trú. Vì vậy, thông tin dự án chủ yếu cho các hộ gia đình thuê, có rất ít học sinh, sinh viên là không chính xác.

Cần hài hòa lợi ích của Nhà nước - Doanh nghiệp - Sinh viên

- Được biết, từ đầu năm 2015 hoạt động của Làng sinh viên Hacinco gặp nhiều khó khăn trong việc thu hút đối tượng học sinh, sinh viên thuê nhà. Đâu là nguyên nhân của tình trạng này, thưa ông?

- Vâng, từ đầu năm 2015 UBND thành phố và Sở Xây dựng đã đưa hai khu nhà ở sinh viên vào hoạt động tại Khu Mỹ Đình II và Pháp Vân - Tứ Hiệp, có thể đáp ứng về nhu cầu chỗ ở cho 20.000 người. Điều đó đã ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động của Làng sinh viên Hacinco, hàng loạt học sinh, sinh viên đang thuê tại dự án này đã trả phòng, chuyển về nơi ở mới.

- Và có một lý do nữa là giá thuê nhà của học sinh, sinh viên tại Khu Mỹ Đình II và Pháp Vân - Tứ Hiệp rẻ hơn tại Làng sinh viên Hacinco?

- Hai dự án nêu trên được đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách nhà nước trên cơ sở quỹ đất 20% của thành phố dành cho đối tượng học sinh, sinh viên, giá thuê được xây dựng trên cơ sở phân bổ chi phí quản lý, duy tu, bảo trì. Chỉ có vậy mức giá thuê nhà ở tại các dự án này đã lên tới 205.000đ/tháng/người. Trong khi đó, giá cho thuê tại Làng sinh viên Hacinco chúng tôi còn phải cân đối các khoản như khấu hao tài sản đầu tư cố định, lãi vay ngân hàng, tiền thuê đất, chi phí quản lý, vận hành, thuế…

- Cũng theo phản ánh của báo chí, việc cho thuê văn phòng tại Làng sinh viên Hacinco diễn ra rất tùy tiện?

- Hiện nay, việc cho thuê văn phòng chỉ bố trí ở tòa 11 tầng của Khách sạn Thể thao theo đúng công năng của tòa nhà. Tại tầng 6 tòa nhà 21 tầng doanh nghiệp không cho thuê văn phòng như báo chí đã nêu.

- Còn với những ý kiến cho rằng Làng sinh viên Hacinco cho tư nhân thuê mở các dịch vụ không phù hợp với nhu cầu của học sinh, sinh viên?

- Trước hết, nói về công năng sử dụng tầng hầm của các cụm nhà trong dự án chúng tôi cũng đã có những báo cáo cụ thể với các cấp có thẩm quyền để có những sự điều chỉnh linh hoạt nhất định nhằm sử dụng hiệu quả quỹ đất. Ví dụ như khu nhà kho, bếp ăn công nghiệp tại tầng hầm với nguồn kinh phí lớn doanh nghiệp đầu tư để phục vụ SEA Games 22, nay không còn nhu cầu sử dụng do chúng tôi đã đầu tư bố trí thêm hệ thống bếp ăn tại các căn hộ do sinh viên cũng ít ăn ở bếp tập trung để tiết kiệm chi phí và thời gian. Chúng tôi đã cải tạo lại không gian để cho thuê làm "Cà phê sách". Quỹ đất còn lại được bố trí để xây dựng Câu lạc bộ thể chất, Công ty đang thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư, trình cơ quan thẩm quyền phê duyệt lại quy hoạch tổng thể mặt bằng, nghiên cứu bố trí nguồn vốn đầu tư cho dự án được chúng tôi bố trí làm nơi để xe tạm thời…

Trong việc cho thuê mở các dịch vụ tại tầng 1 và 2 của Làng sinh viên Hacinco, doanh nghiệp cũng rất chú trọng tới mục đích của từng loại dịch vụ nhằm phục vụ cơ bản cho đối tượng là học sinh, sinh viên. Chúng tôi đã nghiên cứu, lựa chọn các đơn vị kinh doanh để cho thuê như thư viện sách, dịch vụ giải trí bi a, cửa hàng dược phẩm, dịch vụ ăn uống… Trong khuôn viên của Làng sinh viên, doanh nghiệp còn bố trí các sân chơi cầu lông cùng 3 sân bóng đá mini, đây là các loại hình dịch vụ lành mạnh được triển khai từ nhiều năm nay để phục vụ nhu cầu của học sinh, sinh viên và người dân trong khu vực.

Những hoạt động dịch vụ nêu trên đã góp phần quan trọng hỗ trợ doanh thu của dự án, giúp chúng tôi có thể cân đối nhằm ổn định giá thuê nhà ở đối với học sinh, sinh viên tại Làng sinh viên Hacinco. Tuy nhiên chúng tôi cũng rất trân trọng những ý kiến đóng góp của báo chí, thời gian tới doanh nghiệp sẽ rà soát kỹ lưỡng, bố trí cho thuê những loại hình dịch vụ phù hợp, đáp ứng tốt nhất nhu cầu của đối tượng là học sinh, sinh viên.

- Trước sự quan tâm… đặc biệt của dư luận tới hoạt động của Làng sinh viên Hacinco trong thời gian vừa qua, cảm xúc của ông và những người lãnh đạo doanh nghiệp là như thế nào?

- Trước hết, lãnh đạo doanh nghiệp chúng tôi chân thành cảm ơn những ý kiến mang tính xây dựng của báo chí. Điều đó sẽ giúp chúng tôi tìm tòi ra những hướng đi phù hợp trong thời gian tới để làm sao hài hòa được lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và đối tượng phục vụ là học sinh, sinh viên, phát huy tốt nhất vai trò của dự án nhằm phục vụ hiệu quả nhu cầu xã hội. Và cũng phải nói thêm, chúng tôi cũng rất trăn trở với những vấn đề đó. Hoạt động trong cơ chế thị trường đã rất khó khăn, nhưng điều quan trọng hơn là chúng tôi thực hiện nhiệm vụ chính trị và thể hiện trách nhiệm đối với xã hội của doanh nghiệp.

- Cảm ơn ông về những nội dung trao đổi!